건물 하자 분쟁 해결 책임, 담보, 보수, 손해배상
건물 하자 분쟁 해결 책임, 담보, 보수, 손해배상 완벽 가이드
건물에 하자가 발생하면 누구에게 책임을 물어야 할까요? 🤔 하자 보수는 어떻게 받아야 하고, 손해배상은 또 어떻게 청구해야 할까요? 🤯 복잡하고 골치 아픈 건물 하자 분쟁! 지금부터 속 시원하게 해결해 드리겠습니다. 😎
공동주택 하자, 사업주체의 책임과 범위
사업주체의 하자담보책임
공동주택에 하자가 발생했다면, 다음 사업주체에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다(「공동주택관리법」 제36조 제1항).
- 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 등
- 건축허가를 받아 분양을 목적으로 공동주택을 건축한 건축주
- 공동주택을 증축·개축·대수선하는 행위를 한 시공자 (리모델링 제외)
- 리모델링을 수행한 시공자
단, 공공임대주택의 경우 분양전환 전까지는 임차인에게 하자보수에 대한 담보책임(손해배상책임 제외)을 집니다(「공동주택관리법」 제36조 제2항).
여기서 잠깐! "하자"란 무엇일까요?
하자는 공사상 잘못으로 인해 균열, 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전·기능·미관상 지장을 초래하는 결함을 의미합니다(「공동주택관리법」 제36조 제4항 및 「공동주택관리법 시행령」 제37조).
하자담보책임기간, 얼마나 될까요?
하자담보책임기간은 크게 내력구조부별 하자와 시설공사별 하자로 나뉩니다(「공동주택관리법」 제36조 제3항, 「공동주택관리법 시행령」 제36조 제1항 및 별표 4).
- 내력구조부 (건물의 주요구조부): 10년
- 시설공사:
- 마감공사: 2년
- 옥외급수·위생 관련 공사: 3년
- 난방·냉방·환기, 공기조화 설비공사: 5년
- 급·배수 및 위생설비공사: 5년
- 가스설비공사: 5년
- 목공사: 5년
- 창호공사: 5년
- 조경공사: 5년
- 전기 및 전력설비공사: 5년
- 신재생 에너지 설비공사: 5년
- 정보통신공사: 5년
- 지능형 홈네트워크 설비 공사: 5년
- 소방시설공사: 5년
- 단열공사: 5년
- 잡공사: 5년
- 대지조성공사: 5년
- 철근콘크리트공사: 5년
- 철골공사: 5년
- 조적공사: 5년
- 지붕공사: 5년
- 방수공사: 5년
- 기초공사·지정공사 등 지반공사: 10년
기산일은 언제부터일까요?
- 전유부분: 입주자에게 인도한 날
- 공용부분: 사용검사일 또는 사용승인일
하자보수 및 손해배상 책임, 사업주체는 어디까지 책임져야 할까요?
사업주체는 담보책임기간 내에 하자가 발생하면 하자를 보수해야 하며, 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공동주택관리법」 제37조 제1항, 제2항).
매매에 따른 하자, 매도인의 책임과 범위
매도인의 하자담보책임, 계약 해제 vs 손해배상?!
매매 목적물에 하자가 있다면, 매수인은 하자로 인해 계약 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제580조 제1항, 제575조 제1항). 만약 계약 목적을 달성할 수 있다면, 손해배상만을 청구할 수 있습니다.
주의! 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못했다면, 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없습니다(「민법」 제580조 제1항).
하자담보청구권, 언제까지 행사해야 할까요?
매도인에 대한 하자담보청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제582조).
임대차 목적물 하자, 임대인의 수선의무
임대인의 수선의무, 어디까지 책임져야 할까요?
임대인은 임대차 목적물을 임차인에게 인도하고, 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다(「민법」 제623조).
하지만 모든 하자에 대해 수선의무가 있는 것은 아닙니다!
임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 하자는 임대인이 수선의무를 부담하지 않습니다. 하지만 수선하지 않으면 임차인이 계약 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태가 된다면, 임대인은 수선의무를 부담해야 합니다(대법원 2010. 4. 29. 선고, 2009다96984 판결). 이는 임대인에게 귀책사유가 있는 경우는 물론, 없는 경우에도 마찬가지입니다.
공동주택 인테리어 공사, 주의사항
인테리어 공사, 관리주체 동의는 필수!
공동주택 인테리어 공사를 할 때는 주변 입주자에게 소음, 진동 등의 피해를 줄 수 있습니다. 따라서 창틀·문틀 교체, 마감재 교체, 배관설비 교체 등 주택 내부 구조물과 설비를 교체하는 행위를 할 때는 관리주체의 동의를 받아야 합니다(「공동주택관리법」 제35조 제1항, 「공동주택관리법 시행령」 제19조 제2항, 「공동주택관리법 시행규칙」 제15조 제1항).
분쟁 발생 시, 어떻게 해결해야 할까요?
공동주택관리 분쟁조정위원회에서 분쟁 조정을 신청하거나, 민사소송을 통해 해결할 수 있습니다.
마무리
건물 하자 분쟁은 복잡하고 어려운 문제이지만, 관련 법규와 판례를 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 받는다면 충분히 해결할 수 있습니다. 이 글이 건물 하자 분쟁 해결에 도움이 되기를 바랍니다! 😊